Spese condominiali: chi ne risponde tra acquirente e venditore?

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che “Chi subentra nei diritti di un condomino (l’acquirente ad esempio NDR) è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente” e al successivo comma “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

La norma è inderogabile ai sensi dell’art. 72 delle disposizioni di attuazione.

Quindi, in base alla regola sopra detta, chi compra un appartamento in condominio per il quale pendono ancora spese condominiali non pagate, sarà tenuto a pagarle all’Amministratore di condominio. Questo obbligo riguarda le spese dell’anno in corso e dell’anno precedente. Chiaramente il venditore non sarà liberato, ma salvo patto contrario dovrà rifondere l’acquirente.

Sicuramente la norma è inderogabile. Cioè, sicuramente l’acquirente non può essere esonerato da questo tipo di responsabilità solidale e pertanto sarà un suo onere il verificare che le spese dell’appartamento che va a comprare siano state interamente pagate dal proprio venditore.

Alcuni regolamenti hanno inserito una regola secondo cui l’acquirente non risponderebbe solo del biennio, ma anche degli anni precedenti. E’ legittima questa clausola ? Sembrerebbe di no secondo quanto stabilito dalla Cassazione civ. Sez. II il 12-04-2019, con sentenza n. 10346 “la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio, dal condomino venditore, è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. e non già l'art. 1104 c.c. atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono ai condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina”.

In base alle norme richiamate, è buona norma che:

l’acquirente: prenda informazioni, anche per il tramite del venditore, presso l’amministratore di condominio facendosi rilasciare una dichiarazione di regolarità nel pagamento delle spese condominiali e sulla presenza/assenza di spese straordinarie deliberate (benchè relative a lavori non ancora eseguiti);

il venditore: provveda a trasmettere all’Amministratore di condominio la copia dell’atto di vendita, tenendo ben presente che fino a quando non adempirà a questo onere sarà obbligato con il suo acquirente nonostante non sia più condomino.