Abitabilità: oggetto misterioso

Nella pratica quotidiana, i dubbi e le domande che circondano l’agibilità o abitabilità sono molte: si può vendere senza agibilità? L’immobile senza agibilità è abusivo? L’agibilità deve essere richiesta anche per le modifiche? Molte poi le fake news o presunte tali: “l’atto senza agibilità è nullo”, “un immobile senza agibilità non si può vendere”.

Queste brevi note divulgative vorrebbero fare un po’ di chiarezza.

Intanto rispondiamo ad una domanda: è un documento necessario per vendere un immobile?

Per rispondere a questa domanda, prima dobbiamo rispondere ad un’altra domanda: cos’è l’agibilità?

L’agibilità non va confusa con il provvedimento edilizio che consente e regola la costruzione di un immobile. Un immobile può dirsi “abusivo” quando è costruito senza il provvedimento edilizio richiesto per eseguire un’opera edilizia o quando l’opera realizzata è radicalmente difforme dal Provvedimento ottenuto.

Quando l’immobile però è terminato, il Provvedimento Edilizio non basta perché l’immobile venga utilizzato come abitazione o come ufficio o come negozio o altro ancora. Occorre l’attestazione di altri elementi di carattere igienico/sanitari che vengono inglobati in un diverso provvedimento che attesta l’idoneità dell’immobile ad essere utilizzato per quello che è.

QUADRO NORMATIVO

In principio si trattava di un provvedimento (del Podestà) con funzione solo sanitaria:  l’art. 221, primo comma, del regio decreto 27 luglio 1934, n° 1265 (testo unico delle leggi sanitarie) prevedeva un controllo di regolarità della costruzione, prosciugamento dei muri e assenza di altre condizioni di insalubrità.

Successivamente, pur mantenendo carattere prevalentemente sanitario, con l’art. 4 del d.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, l’abitabilità diventa una certificazione più ampia. Vengono aggiunti altri presupposti: conformità al progetto e collaudo (regolarità urbanistica), prosciugatura muri e altre condizioni di igiene (salubrità) e l’avvenuto accatastamento (regolarità fiscale). La norma prevedeva la richiesta con la dichiarazione del direttore lavori e una procedura di silenzio assenso che trovava la sua definitiva conclusione nei 180 giorni successivi.

Con la sistemazione della materia urbanistica nel TU d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, l’abitabilità, ormai diventata agibilità (art. 24), si arricchisce ulteriormente. Viene aggiunto a quanto sopra anche il risparmio energetico e la regolarità degli impianti. La norma prevedeva la conclusione dell’iter di silenzio assenso in 30 – 60 giorni.

Con il d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 la norma viene nuovamente cambiata ed è ora il direttore dei lavori che attesta l’agibilità con la Segnalazione Certificata di agibilità (norma in vigore dall’11 dicembre 2016). L’edificio può essere utilizzato dal momento della presentazione della SC di agibilità (con l’occasione ulteriormente arricchita).

In ogni caso l’autorità può, se ne ravvisa i presupposti, dichiarare l’inagibilità ai sensi dell’art. 222 del RD 1265.

RICAPITOLANDO…

• L’agibilità non va confusa con il Provvedimento Edilizio.
• Può esserci il Provvedimento Edilizio e la costruzione conforme pur senza esserci agibilità.
• Non può esserci agibilità senza il Provvedimento Edilizio e la costruzione conforme (essendone un presupposto sin dal 1934) con la sola esclusione delle costruzioni realizzate prima della legge urbanistica.
• La mancanza del Provvedimento Urbanistico incide sulla validità dell’atto, mentre la mancanza dell’agibilità non riguarda la validità dell’atto. Talvolta è addirittura fisiologico. Un tempo erano previste delle sanzioni. Oggi le sanzioni sono per la mancata presentazione dell’agibilità, dove necessaria.

COME COMPORTARSI

Come deve comportarsi l’acquirente?

L’assenza di sanzioni legate alla validità dell’atto non devono far sottovalutare l’importanza dell’agibilità.

Di norma l’acquirente di un immobile dovrà assicurarsi della presenza della certificazione di abitabilità (se anteriore al 1994 o al 2001) o di agibilità (se posteriore al 2001) e chiederne conto al venditore.

Qualora l’immobile non abbia la certificazione di agibilità/abitabilità bisognerà approfondire il perché manchi e e cosa serva per acquisirla. Opportuno e consigliato un accesso agli atti presso il comune ed un sopralluogo ad opera di un tecnico di propria fiducia.

PER LE MODIFICHE?

L’acquirente dovrà anche assicurarsi che, se l’immobile ha subito interventi, anche solo interni, sia stato compiuto l’iter per l’agibilità qualora necessario. E qui la legge (dopo il 2003 – entrata in vigore del TU 380/2001) richiede che la scia di agibilità debba essere presentata non solo per le nuove costruzioni, ma anche per quegli interventi che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Per gli interventi precedenti al 2003 invece non era previsto alcun obbligo.

CHI DEVE GARANTIRE?

E’ evidente che il venditore, di norma, deve garantire l’agibilità di quanto venduto e quindi:

• Consegnare il certificato o la SCIA, se in suo possesso;
• Garantire che, in difetto, le condizioni di agibilità vi siano comunque;
• Procurarsi il Certificato o la SCIA se l’iter amministrativo degli interventi precedenti non si era, per qualsiasi motivo, compiuto.

QUALI CONSEGUENZE?

L’assenza di tutto ciò non comporta la nullità dell’atto, ma conseguenze che possono essere le più varie, da una tutela risarcitoria alla risoluzione del contratto. Un esame delle ragioni per le quali manca l’agibilità consentirà una corretta regolamentazione nell’atto di vendita, evitando lunghe liti in tribunale.

SI PUÒ ACQUISTARE UN IMMOBILE SENZA AGIBILITÀ?

Se l’immobile è regolare da un punto di vista urbanistico si può acquistare senza agibilità. E’ quello che di norma succede per immobili molto vecchi o fatiscenti che l’acquirente acquista per ristrutturare integralmente e per i quali è pienamente consapevole dell’impegno che va a prendere.

COME SI RISPONDE ALLA DOMANDA “MA ANCH’IO HO COMPRATO COSI”?

Che è un elemento irrilevante. Peraltro il medesimo venditore ha interesse ad una piena regolamentazione per evitare di essere chiamato in garanzia a fronte di accordi sullo stato di fatto ben chiari.