Acquisto di immobili ristrutturati

Il "T.U. Imposte sui redditi" all’art. 16 bis prevede una serie di detrazioni per interventi di recupero edilizio.

Il comma 1 introduce l’agevolazione  dicendo che “Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate,  fino  ad  un  ammontare  complessivo  delle  stesse  non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute  ed  effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base  di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi (…)”.

Il comma 3 estende le detrazioni in oggetto anche agli “interventi  di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione  edilizia  di  cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del  Presidente

della Repubblica 6 giugno  2001,  n.  380,  riguardanti  interi  fabbricati, eseguiti da imprese di  costruzione  o  ristrutturazione  immobiliare  e  da cooperative edilizie, che provvedano  entro  diciotto  mesi  dalla  data  di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile”, specificando che “La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario  delle  singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36  per  cento  del  valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento  del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.”

Ricapitolando il disposto normativo la detrazione compete:

- all’acquirente delle singole unità immobiliari;

- importo della detrazione forfetario 25% del prezzo risultante dall’atto;

- entro l’importo di Euro 48.000,00 (per ora elevato a Euro 96.000);

- per singole unità immobiliari.

L’immobile deve essere acquistato dall’impresa che ha effettuato gli interventi di cui alle lettere “C” e “D” dell’art. 3 del DPR 380, quindi si escludono le manutenzioni ordinarie.

L’impresa deva aver provveduto ad effettuare gli interventi su interi fabbricati.

Ma cosa si intende per ristrutturazione ?

La normativa urbanistica di riferimento, sia nazionale che regionale tende a considerare la ristrutturazione in termini certamente più ampi di quelli a cui la conduce la comune esperienza. Da un punto di vista urbanistico il concetto di ristrutturazione tende a coprire interventi di radicale trasformazione, inclusi gli interventi di demolizione totale e ricostruzione. Anche senza rispetto di sagoma o volumetria.

La domanda che si si pone pertanto è se la detrazione competa sempre e comunque quando il titolo parla di “ristrutturazione” o se debba distinguersi tra ristrutturazione e ristrutturazione.

La Circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, riassumendo il contenuto di altre Circolari traccia alcuni distinguo:

- demolizione e ricostruzione senza rispetto della volumetria: e asserisce “Nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente” concludendo che “la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione””

- intervento senza demolizione dell’edificio esistente ma con ampliamento dello stesso: in questo caso “la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione””

La circolare supera invece le perplessità sul rispetto della sagoma in quanto L’art. 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001, così come riformulato dall’art. 30, comma 1, lett. a), del DL n. 69 del 2013, ridefinisce la fattispecie degli interventi di ristrutturazione edilizia eliminando il riferimento al rispetto della “sagoma” per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione ed imponendo il solo rispetto della volumetria preesistente”.

Va segnalato che gli interventi normativi successivi hanno (temporanamente) incrementato i limiti quantitativi della detrazione al 50% rispetto al 36% e a Euro 96.000,00 dai 48.000,00 del dettato originario.

Gli importi così incrementati valgono sino al 31 dicembre 2019 (salvo proroghe).

Non occorre alcuna particolare forma di pagamento. Non occorrerà raccogliere la documentazione inerente i lavori effettuati perché la detrazione, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, spetta in via forfettaria sul 25% del prezzo. Su questo importo andrà calcolata la detrazione (del 50 o 36%)

L’agenzia delle entrate nella guida aggiornata al luglio 2019 (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Ristrutturazioni+edilizie+it_Guida_Ristrutturazioni_edilizie_Maggio2019.pdf/ed587c35-c2d6-7346-b79f-e2409b6a8c92) riporta il seguente utile esempio di calcolo:

Un contribuente acquista un’abitazione nel 2019 al prezzo di 200.000 euro.

Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di 200.000 euro) è di 50.000 euro.

La detrazione (50% di 50.000 euro) è pari a 25.000 euro.